Як перевірити власника нерухомості перед купівлею чи орендою

Зміст:

• Чому важливо перевіряти власника нерухомості
• Які документи має надати власник
• Як перевірити власника нерухомості онлайн
• Державний реєстр речових прав
• Єдиний державний реєстр судових рішень
• Онлайн-сервіси та перевірка даних
• Що варто перевірити особисто
• Особливі випадки і додаткові перевірки
• Спадкове майно, арешт, іпотека
• Довіреність на продаж чи оренду
• Перевірка правомірності змін у документах
• Корисний чек-лист для перевірки житла
• На що звернути увагу при підписанні договору
• Підсумок

Покупка чи оренда квартири – це завжди не лише про мрії, а й про ризики. Ніхто не хоче опинитися в ситуації, коли після сплаченої суми або укладеного договору з’являється “справжній” господар і ставить під сумнів ваше право на житло. За останні роки зростає кількість шахрайств на ринку нерухомості: підроблені документи, подвійний продаж, здача чужого майна “на годину”. Часто обман виявляється лише тоді, коли вже складно щось довести. Саме тому варто заздалегідь знати, як перевіряти власника нерухомості – це захистить як ваші кошти, так і нерви.

Чому важливо перевіряти власника нерухомості

Ризик втрати грошей – не єдиний аргумент. Якщо угоду визнають недійсною через незаконні дії продавця чи орендодавця, покупцю або орендарю доведеться залишити помешкання без компенсації. Історії, коли майно виявляється предметом спадкового спору, іпотеки або арешту, не рідкість. Чимало людей зустрічалися із випадком, коли один об’єкт одночасно продають кільком особам або здають в оренду на різних умовах. Як себе захистити?

Перевірка власника – не формальність, а один із ключових етапів угоди. Професійні рієлтори завжди наголошують: навіть якщо речі здаються простими і зрозумілими, не варто нехтувати юридичною безпекою.

Які документи має надати власник

Перед підписанням договору продавець або орендодавець зобов’язаний надати пакет документів, що підтверджують його право власності на нерухомість. Іноді середній покупець не знає, які саме папери попросити, а частина шахраїв цим активно користується.

Сьогодні в Україні такими документами є:

• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
• Документ, що посвідчує особу власника (паспорт або ID-картка);
• Правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину тощо);
• Довідки про відсутність боргів за комунальні послуги (актуально для продажу або довгострокової оренди).

У разі співвласності обов’язково перевірити згоду всіх співвласників на продаж чи здачу майна.

Як перевірити власника нерухомості онлайн

Цифровізація значно спростила доступ до інформації. Для перевірки нерухомості та її власника достатньо кількох хвилин і доступу до інтернету.

Державний реєстр речових прав

Найнадійніший спосіб – замовити виписку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Для цього потрібна адреса або кадастровий номер об’єкта. Виписка містить інформацію про:

• актуального власника;
• дату набуття права;
• можливі обтяження (іпотека, арешт, судова заборона).

Оформити запит можна через офіційний портал Міністерства юстиції. Послуга платна, але вартість цілком прийнятна.

Єдиний державний реєстр судових рішень

Часом об’єкт нерухомості фігурує у спорах щодо права власності або є предметом судових процесів. Для впевненості варто ввести дані (адресу, ПІБ власника) в пошук на сайті судового реєстру. Якщо майно арештовано, або щодо нього ведуться судові спори, це стане очевидно.

Онлайн-сервіси та перевірка даних

Існують комерційні платформи (наприклад, Opendatabot, YouControl), що агрегують дані з держреєстрів. Вони дозволяють дізнатися, чи є на об’єкті обмеження, перевірити власника на предмет банкрутства, судимості тощо. Особливо корисно – при купівлі чи оренді дорогого або проблемного житла.

Що варто перевірити особисто

Онлайн-перевірка не замінює живого спілкування з продавцем чи орендодавцем. Декілька практичних порад допоможуть уникнути поширених помилок:

• Перегляньте оригінали документів, а не лише копії чи фото в месенджері.
• Переконайтеся, що особа, з якою ведете переговори, збігається з даними у документах.
• Запитайте, хто зареєстрований у квартирі, чи є неповнолітні діти, відсутні співвласники.
• У разі сумнівів – проконсультуйтеся з нотаріусом або юристом.

Типова історія: родина Сергія вирішила орендувати простору двокімнатну квартиру у Києві. Орендодавець був привітним, мав усі копії документів. Але під час зустрічі у квартирі Сергій попросив показати оригінали – і з’ясував, що жінка, з якою домовлялися про оренду, діяла за дорученням, і не мала права підписувати договір без нотаріального підтвердження. Це врятувало родину від можливої втрати завдатку.

Особливі випадки і додаткові перевірки

Інколи ситуація складніша:

Спадкове майно, арешт, іпотека

Якщо квартира нещодавно перейшла у спадок, перевірте, чи закінчено всі процедури оформлення. У випадку іпотеки (особливо при купівлі), слід з’ясувати, чи не перебуває майно під заставою банку.

Довіреність на продаж чи оренду

Операції за дорученням – зона підвищеного ризику. Будь-яке доручення перевіряють у нотаріуса: переконуються в дійсності, терміні дії, обсязі повноважень. За можливості обирайте угоди напряму з власником.

Перевірка правомірності змін у документах

Розбіжності у правовстановлюючих паперах чи раптові зміни власників можуть свідчити про шахрайство. Якщо в історії об’єкта за короткий час змінилося кілька власників, це привід уважніше придивитися до пропозиції.

Корисний чек-лист для перевірки житла

• Звірити паспортні дані особи, яка підписує договір, із документами на квартиру;
• Перевірити витяг з Держреєстру (бажано – особисто замовити онлайн);
• Переконатися, що немає судових спорів чи арештів щодо нерухомості;
• Ознайомитися з інформацією про комунальні борги;
• Виявити, чи є інші співвласники або прописані особи;
• Уточнити історію переходу майна у власність;
• За необхідності отримати консультацію юриста чи нотаріуса.

На що звернути увагу при підписанні договору

Під час оформлення купівлі чи оренди уважно перечитайте кожен пункт договору. Особливо – стосовно предмету угоди, прав і обов’язків сторін, відповідальності у разі розірвання. Не погоджуйтеся на передоплату чи завдаток до моменту повної перевірки всіх документів.

Життєвий кейс: Марина знайшла вигідну квартиру “від власника” і поспішила внести аванс на карту. За тиждень зв’язок із орендодавцем зник, а за адресою виявилася зовсім інша господиня. Передоплата без достатньої перевірки – головна помилка більшості ошуканих.

Підсумок

У сучасних умовах перевірка власника нерухомості стала не просто обов\’язковою, а й рутинною частиною кожної угоди. Жодна квартира чи будинок не варті того, щоб ризикувати спокоєм і грошима. Витрачений час на перевірку – це ваш захист. Обираючи житло, не поспішайте – дбайлива перевірка допоможе уникнути серйозних неприємностей і зробити справді безпечний вибір.