Зміст:
- Основні податкові зобов’язання при здачі житла в оренду
- Як оформити договір оренди: обов’язкові нюанси
- Здача житла через ФОП або як фізична особа: що вигідніше
- Чи можна здавати квартиру без сплати податків
- Як подати декларацію про доходи від оренди у 2025 році
- Оренда житла подобово: особливості оподаткування
- Відповіді на найпоширеніші питання власників
- Висновок
Уявіть: ви нарешті наважилися здати квартиру, яка довго пустувала. Перший орендар з’являється вже наступного тижня, ви розраховуєте на додатковий дохід і будуєте плани. Але несподівано на горизонті – податкові питання. Виявляється, не все так просто з податковими зобов’язаннями при здачі житла в оренду. Де межа між комфортом та законністю? Як працює система у 2025 році, чого очікувати від контролюючих органів, коли варто подавати декларацію? Саме такі питання щороку хвилюють власників нерухомості, адже правила змінюються, а штрафи – реальні й болючі.
Основні податкові зобов’язання при здачі житла в оренду
Питання оподаткування доходів від здачі житла чи квартири в оренду – одна з найпопулярніших тем серед невеликих власників і досвідчених інвесторів одночасно. На 2025 рік головний алгоритм залишився схожим: податкові органи очікують, що власник зареєструє договір оренди й внесе відповідні суми у свою декларацію про доходи.
Якщо ви – фізична особа (не підприємець), такий дохід підпадає під оподаткування за ставкою 18% податку на доходи фізичних осіб і 1,5% військового збору. Для підприємців на єдиному податку діють інші правила: наприклад, “єдинники” III групи можуть легально здавати житло в оренду, сплачуючи єдиний податок 5% або 3% плюс ПДВ, залежно від обраної системи.
Ключові питання, які виникають у власників:
- В яку суму обійдеться податок при здачі квартири?
- Чи обов’язково укладати письмовий договір з орендарем?
- Який ризик при “сірій” здачі без офіційної декларації доходу?
- Як змінюються правила у 2025 році порівняно з минулими роками?
Як оформити договір оренди: обов’язкові нюанси
Офіційний договір оренди – вагомий захист для обох сторін. У 2025 році, як і раніше, можна обирати між нотаріальним чи простим письмовим договором. Обов’язковою вимогою є письмова форма, якщо термін оренди – понад 1 рік або сторони так домовились. Деякі орендарі наполягають на простому усному договорі, однак це ризик для власника: у випадку проблем із орендою або судової тяганини відстояти свої права буде складніше.
Для податкової ключовим є факт отримання доходу незалежно від того, чи підписано договір. Якщо орендар перевів кошти на картку або офіційно заплатив готівкою під розписку – податкова розцінює це як дохід, який має бути задекларований.
Здача житла через ФОП або як фізична особа: що вигідніше
Деякі власники, у кого кілька об’єктів, відкривають ФОП для здачі житла. Чим це відрізняється від здачі як приватна особа? По-перше, система спрощеного оподаткування дозволяє знизити податкове навантаження, сплачуючи фіксований відсоток від доходу. По-друге, ФОП надає більше легальних інструментів для взаємодії з клієнтами та захисту своїх інтересів.
Водночас, якщо ви здаєте одну квартиру, реєструвати підприємницьку діяльність немає сенсу – ви лише ускладните собі життя та збільшите витрати на звітність. Особливо це актуально, якщо дохід нерегулярний чи скромний.
Зустрічаються реальні історії, коли власники пробували уникати податків, не реєструючи жодну діяльність, але залишали платіжні сліди в банківських додатках. У підсумку – штрафи та проблеми із законом.
Чи можна здавати квартиру без сплати податків
Тіньова оренда житла – проблема, знайома багатьом містам. Деякі власники, ризикуючи, продовжують здавати квартиру “по-домашньому”, не реєструючи договір й не відкриваючи доходи. Проте із кожним роком ризики ростуть. Податкові перевірки посилилися, банки відстежують регулярні надходження, а орендарі все частіше просять офіційний договір – наприклад, для компенсації оренди чи реєстрації.
У 2025 році ДПС обіцяє використовувати нові аналітичні інструменти для виявлення “сірого” доходу, зокрема співставляючи витрати власників із задекларованими надходженнями. Якщо податкова виявить факт нелегальної здачі, передбачені штрафи – від 17 до 34 тисяч гривень (за повторне порушення – ще більше).
Варто пам’ятати: навіть якщо здача житла “по знайомству” чи на короткий термін здається незначною, кожна транзакція залишає слід у фінансовій системі.
Як подати декларацію про доходи від оренди у 2025 році
Оформлення декларації – процес, що часто лякає новачків. Насправді алгоритм простий:
- До 1 травня року, що настає за звітним, потрібно подати декларацію про майновий стан і доходи до податкової інспекції (наприклад, за доходи 2024 року – до 1 травня 2025-го).
- Вказати у відповідних розділах суму отриманої орендної плати за рік.
- Вирахувати податки (18% ПДФО й 1,5% військового збору) та сплатити їх до 1 серпня.
Оформити все можна й через електронний кабінет платника податків, без відвідування установи.
Невеликий лайфхак: якщо орендар – юридична особа, саме вона утримує і сплачує податок з орендної плати від імені власника. Але якщо орендар – фізична особа, сплатити податки та подати звітність потрібно самостійно.
Оренда житла подобово: особливості оподаткування
У 2025 році подобова оренда квартири, як і довгострокова, підпадає під податки. Але все частіше податкові органи звертають увагу на “серійних” орендодавців, які здають кілька квартир через платформи на кшталт Airbnb чи Booking. Якщо йдеться про регулярну діяльність, податкова може наполягати на реєстрації ФОП.
Багато хто думає: “Подобові оренди складніше відстежити”, адже розрахунок часто готівковий і швидкий. Однак електронні сервіси, бронювання онлайн та відкритість інформації змінюють ситуацію – в 2025 році і тут чекатимуть посилені перевірки. Врахуйте: відсутність декларування навіть невеликого доходу може стати підставою для штрафу.
Відповіді на найпоширеніші питання власників
Чи є мінімальна сума, з якої потрібно декларувати дохід?
Орендна плата оподатковується з першої гривні, навіть якщо здача житла була разовою.
Чи можуть перевірити, якщо оренда була неофіційною?
Банківські перерахунки, скарги орендарів, аналітика ДПС – це реальні інструменти для перевірки фактів неофіційної здачі.
Які документи зберігати для уникнення питань від податкової?
- Копії договору оренди
- Квитанції про оплату податків
- Виписки з банківського рахунку
- Акти приймання-передачі об’єкта
Чи змінилися правила оподаткування у 2025 році?
Суттєвих змін у ставках податків не передбачено, проте зростає прозорість банківських операцій і контроль за нерухомістю, що здається.
Висновок
Здавати житло в оренду й не втрачати спокій – це можливо, якщо дотримуватися простих, але важливих правил. Офіційне оформлення, своєчасна сплата податків і розуміння законодавчих змін у питанні оренди квартири допомагають уникнути зайвих клопотів. У підсумку виграють обидві сторони: і той, хто отримує стабільний дохід, і держава, яка розвиває прозорий ринок житла.